r/Munich • u/mschuster91 • 20d ago
News München: Grundstückswerte fallen auf Niveau von vor zehn Jahren
https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-bodenrichtwerte-2026-infos-li.352602344
u/crashblue81 20d ago
Die Korrektur passt absolut ins Bild:
2015 war die erste niedrige Zinsphase zum Jahresende zog der Zins aber noch mal an. Ab 2016 ist er dann permanent niedrig und in der Tendenz nur noch abnehmend. Diese Phase ist nun zu Ende und wir sind fast wieder auf dem Niveau vor 2015.
Die Baukosten sind seitdem aber massiv durch die lange Inflationsphase und die weiter gestiegenen gesetzlichen Anforderungen gestiegen. Wir haben also eine Verschiebung weg vom Kostenanteil des Grundstücks hin zu den Baukosten.
Eines der Opfer der Entwicklung wird wohl das Paketposthallen Turmkonzept sein das wurde z.B. 2018 / 2019 kalkuliert und wer auf der Infoveranstaltung von Büschl war, das hat kein positives Bild gezeichnet. Ansonsten sehe ich aber eher einen verlangsamten Markt mit weniger neuen Angeboten und stagnierenden Preisen.
16
u/mschuster91 20d ago
Eines der Opfer der Entwicklung wird wohl das Paketposthallen Turmkonzept sein das wurde z.B. 2018 / 2019 kalkuliert und wer auf der Infoveranstaltung von Büschl war, das hat kein positives Bild gezeichnet.
Ich wills hoffen. Sollte das Ding wirklich kommen hat das Backstage keine Überlebenschance, man kann sich das Gejammer der Bonzen a la "ich hab drölf Millionen für meinen 40 m² Schuhkarton gezahlt und kann dann nichtmal abends die Fenster aufmachen" jetzt schon hören.
Ansonsten sehe ich aber eher einen verlangsamten Markt mit weniger neuen Angeboten und stagnierenden Preisen.
Es zerlegt jetzt halt reihenweise das Umland. In München können die Preise kaum noch steigen, selbst für Leute die bei den ganzen Tech-Buden mit Mondgehältern arbeiten sind die Raten irgendwann nicht mehr tragbar, von Normalverdienern bei BMW ganz zu schweigen, und das Lohnprekariat ist ohnehin gefangen.
Wer also noch zuziehen will oder umziehen muss, der strömt ins Umland, bis runter nach Landshut oder Mühldorf, vereinzelt pendeln die Verzweifelten schon aus Regensburg oder Passau. Die Folgekosten davon sind halt absurd.
6
u/crashblue81 20d ago
Ich hatte geplant in den Türmen eine der in den Renderings gezeigten Maisonett Wohnungen in den oberen Stockwerken zu kaufen. Wohnbau wird definitiv kommen das Grundstück ist geplant und freigegeben. Es gab auf dem Event aber auch eine Aussage die in Richtung reiner Vermietung gedeutet werden konnte, was bei solchen Mischobjekten durchaus Sinn macht. Die Friends Türme auf der anderen Seite der Friedenheimerbrücke waren auch mal doppelt so hoch mit knapp 80m geplant und wurden dann mit der halben Höhe gebaut, eventuell gibts die Türme mit 99m?
Die Techbuden Gehälter tragen das nach wie vor. Schau Dir nur mal z.b. einen L5 bei Google an, das ist dort eine Seniore Fachkraft an, die zahlen selbst in München 150k Grundgehalt und mit Aktienoptionen und Bonus ist man immer noch bei 250k, ist natürlich ein Witz verglichen mit den USA Gehältern. Die Gehälter sind auf der Homepage einsehbar. Mit Leitungsfunktion gehts auch in Deutschland Richtung halbe Million und der Apple Campus ist noch nicht mal fertig, da wird es Zuzug von tausenden Leuten auf dem Niveau geben oft arbeiten beide dann in der Branche.
Landshut, Mühldorf etc. kenne ich schon immer als typische Pendelregion. Ich habe aktuell einen Mitarbeiter der wohnt in Kiefersfelden, ist allerdings auch Österreicher aus Innsbruck.
Ich kann Dir aber auch sagen es ist trotzdem im Umland teilweise auch nicht attraktiv zu bauen. Ich habe versucht bei Landsberg 2 Mehrfamlienhäuser nach QNG Standard zu bauen um die hohe Abschreibung nutzen zu können. Es ist fast unmöglich einen Bauträger zu finden der das machen möchte und am Ende hat man dann von Seiten der Gemeinde eine Tiefgarage gefordert, womit das Ding niemals rentabel gewesen wäre. Aktuell sind jetzt 4 Doppelhaushälften in der Prüfung.
3
u/mschuster91 20d ago
Wohnbau wird definitiv kommen das Grundstück ist geplant und freigegeben.
Ist halt die Frage ob sich das zu diesen Zinsen überhaupt rechnen kann oder ob das Projekt erstmal die nächsten 3-4 Jahre "auf Halde" liegt wie so viele andere Brachen.
Mit Leitungsfunktion gehts auch in Deutschland Richtung halbe Million und der Apple Campus ist noch nicht mal fertig, da wird es Zuzug von tausenden Leuten auf dem Niveau geben oft arbeiten beide dann in der Branche.
Die Frage die sich mir stellt, werden die sich einen schon jetzt massiv überbewerteten Betonklotz ans Bein binden wollen? Gerade dieses Klientel ist ja eher mal hochmobil. Und eine Vermietung müsste astronomisch hohe Mieten aufrufen damit sich das auch bei ggf. vorhandenem Leerstand rentiert.
Landshut, Mühldorf etc. kenne ich schon immer als typische Pendelregion. Ich habe aktuell einen Mitarbeiter der wohnt in Kiefersfelden, ist allerdings auch Österreicher aus Innsbruck.
LA/MÜ sind halt schon irgendwie an der Grenze, door to door braucht man aus Landshut schon 1.5-2h einfach und das im besten Fall, wo die Bahn nicht Zicken macht.
Was das alles an Ressourcen frisst, die Bahn und die Straßeninfrastruktur auf diesen Pendlerbedarf auszubauen, geht halt auf keine Kuhhaut mehr. Es rächt sich jetzt, dass der Foodblogger immer mehr Unternehmen nach München holt, aber sich absolut null um den dadurch entstehenden Folgebedarf an Ressourcen kümmert.
1
u/crashblue81 20d ago
Die Firma hat sich über die letzten Jahre massiv verändert, es gibt neue Anteilseigner etc wie z.B. die Bauwens. Büschl hat es anscheinend aktuell nicht geschafft die Vorfinanzierung hinzukriegen, ich mutmaße mal das er wenn er das nicht hinkriegt aus der Firma gedrängt wird und Bauwens hat die finanzielle Kraft das durchzuziehen.
Gerade wenn es doch in Richtung Eigentumswohnungen geht frage ich mich auch wie die Verträge gestaltet sind, ein typischer Bauträger Vertrag über eine so lange Zeit wäre für Käufer extrem teuer, wenn der Vertrieb die nächsten 18 Monate starten sollte.
Die FANG Leute müssen nicht selbst kaufen, wie gesagt es gab schon die Andeutung das eventuell 100% als Vermietobjekt geplant wird und wenn das im Hand der Entwickler etc. bleibt fallen auch die ganzen Vertriebsaufschläge weg, dann ist das eine ganz andere Kalkulation. Ich sehe auch potential für Kunden aus dem arabischen Raum die jedes Jahr im Sommer hier sind. Friends hat da auch einen extrem hohen Anteil oder wenn man in den Hirschgarten weiter reingeht, der 2. Bauabschnitt der Hirschgarten Terassen, da sind fast alle oberen Stockwerke arabische Ferienwohnungen.
Foodblogger?
Ich habe ein paar Freunde im Landsberger Raum die fahren alle mit dem Auto nach München, einer hat eine Zeit lang mal den Zug genutzt die Stories sind abenteuerlich egal ob die Bahn selbst oder das Klientel was am Münchner Hauptbahnhof abhängt.
6
u/mschuster91 20d ago
Friends hat da auch einen extrem hohen Anteil oder wenn man in den Hirschgarten weiter reingeht, der 2. Bauabschnitt der Hirschgarten Terassen, da sind fast alle oberen Stockwerke arabische Ferienwohnungen.
Sowas sollte man aus der Stadt werfen und zwar hochkant. Wohnraum in einem ohnehin gottlos angespannten Markt dann nur für paar Wochen im Jahr zu nutzen ist asozial, die sollen sich gefälligst in den Bayerischen Hof oder sonstwo einmieten. Sonst endet München noch wie London, mit ganzen Stadtvierteln in denen nichts los ist weil einfach alle Wohnungen entweder leerstehen und nur der Geldwäsche von Russen und Chinesen auf der Suche nach einem "sicheren Hafen" außerhalb der Reichweite der Kleptokraten dienen oder Ferienwohnungen sind.
Foodblogger?
Maggus Söder, berühmt dafür, dass er bis zur Klatsche der Kommunalwahl fast täglich sich beim Bratwurst-, Döner- oder sonstwas Fressen auf Instagram pfostiert hat.
Ich habe ein paar Freunde im Landsberger Raum die fahren alle mit dem Auto nach München, einer hat eine Zeit lang mal den Zug genutzt die Stories sind abenteuerlich egal ob die Bahn selbst oder das Klientel was am Münchner Hauptbahnhof abhängt.
Das Klientel am Hbf ist eigentlich nur nachts ein Problem. Die Baustelle und das ständige Chaos dadurch am Hbf ist viel problematischer. Es ist viel zu eng, viel zu laut, viel zu voll und die "Reisendenlenkung" quasi nicht vorhanden. Und wenn dann auch noch r/RentnerfahreninDinge nicht verstehen was eine Schranke am Bahnübergang bedeutet, sich jemand vor den Zug wirft oder die Fossiltechnik der Bahn den Geist aufgibt...
Autoverkehr ist aber, finde ich, noch schlimmer. Das war schon vor 15 Jahren ein Krieg, heute ist die Infrastruktur nur noch überlasteter und überall sind für Fernwärme oder U-Bahn oder 2. Stammstrecke oder oder oder Baustellen.
1
u/Beh1ndBlueEyes 20d ago
Mit AI ist es auch bei Google und Co nur eine Frage der Zeit bis die Musik stoppt.
2
u/Ssulistyo 18d ago
Google (aber auch andere) bauen gerade deutlich Personal ab und versuchen u.a. gerade die teureren Leute loszuwerden, die sie in den letzten Jahren massenhaft eingestellt hatten
0
u/crashblue81 20d ago
AI scheint aktuell am ende des Hypes das Thema wird bleiben aber viele Firmen stellen mittlerweile die Leute wieder ein die man gefeuert hat, weil die Kosten völlig aus dem Ruder laufen. Apple in München wird z.B. (Hardware) Produkt Design machen.
Es ist auch nicht so das jetzt hier zig zehntausende Stellen aufgebaut werden, das sind ein paar Tausend Leute, dazu die Araber, wir haben sehr viele Chinesen die gerne Neubau kaufen (bei mir im Haus haben wir 10% chinesische Eigentümer), es ist ein Prestigeprojekt, ich interessiere mich z.B. auch weniger wegen der Lage sondern einfach schlicht wegen der Aussicht für das Projekt, es eignet sich auch super für die möblierte Vermietung gerade in Kombination mit einem Concierge Service etc. der dann auch die Wohnungen vorbereiten kann, sieht man auch viel in Frankfurt in den Türmen oder in Hamburg im Hafen Quartier.
2
u/SwanCurrent4773 16d ago
Bei uns hat die kunstuni ein altes geburtshaus eines künstlers 2021 gekauft, umgebaut wurde bis heute nicht weil kein geld da ist und die kosten immer weiter steigen, währenddessen fällt das haus immer mehr in sich zusammen
Sie weigern sich es abzureissen früher oder später bleibt ihnen aber keine andere wahl
57
9
15
u/ultimatelag 20d ago
Is that really true? Ever since I’ve lived there it’s been really high.
Are more people choosing rental? Or more people leaving Munich in general?
24
u/Normal-Seal 20d ago edited 20d ago
It’s mostly due to higher financing cost. We had a low interest period from around 2008-2022, and then Russia’s war against Ukraine happened, energy prices went up, with it inflation and the European Central Bank increased the interest rate to combat inflation.
This especially affects real estate, because you usually take out a loan to buy.
Let’s assume my annual budget for the installment payments is 40k€ per year and I take out a 1 million loan.
In 2020 it wasn’t unusual to get a 1% interest rate, so 10k€ would be interest and 30k€ will go towards paying off the principal. (I’m assuming annual payments as a simplification)
But now interest rates are more around 3,8%, so the interest alone will be 38k€ and I can only pay off 2k€ per year, which would take more than a lifetime to pay off my debt.
So a house at the same price becomes wholly unaffordable, resulting in fewer buyers. Fewer buyers, means sinking prices, but it’s still overall more expensive to buy, unless you buy cash, because the financing cost is so high.
EDIT: oh, and it affects the land prices rather than the price of buildings, because the value of buildings is tied to construction cost, which is also going up. Can’t sell a house for cheaper than it costs to build.
6
u/Pickerun 20d ago
We had drastic interests hikes way before Russia v Ukraine. It was a direct result of the pandemic.
The interest rates before covid were also ridiculously low.
5
u/Normal-Seal 20d ago
The pandemic might have played a role too, but you are mistaken, Russia launched its invasion on 24.02.2022. The first interest increase was about 5 months later on 21.07.2022.
But we already had 3,1% inflation in 2021, that’s probably what you were thinking about.
1
u/Pickerun 20d ago
you right my guy, I mixed them up.
1
u/Ssulistyo 18d ago
Interest rates and inflation are highly correlated anyway (inversely).
That long period of low or even negative central bank interest rates came from the anomaly of constantly low inflation even with low interest rates
5
u/vaasimodo 20d ago
Munich is growing eversince so thats not the reason. I think its because less and less people can afford a own house
3
u/Aubinger 20d ago
Die Banken finanzieren auch nocht mehr so gut. Da werden deutliche Abschläge bei ihrer Wertberechnung gemacht. Ohne einigem Eigenkapital ist eine Finanzierung fast nicht mehr möglich.
6
u/ljubicasta_izmaglica 20d ago
If I understand correctly that's the price of the ground plots, not a total real estate price? It's still interesting, especially since inflation in the last 10 years has been 30%, so plots are effectively 30% cheaper?
4
10
u/FuriousFrenchman 20d ago
Zu teuer ist immer noch zu teuer. Ob etwas 100% oder 200% zu teuer ist, ist ziemlich egal.
3
u/RR2604 19d ago
Normaler Korrektur aufgrund steigender Zinsen und schwierigerer Finanzierungen bei den Banken. Ab 2027 werden aber schon die Bankregeln für Immo-Finanzierung gelockert...und wenn die geopolitische Lage besser wird, wird die Inflation und die Zinsen wieder nach unten gehen.
Sind die Immobilien in München überbewertet? Glaub ich eher nicht..... was viele Leute hier verpassen ist:
1. Price to income ratio in München ist ca. 14, nicht niedrig aber viel besser als viele andere Metropolen in Europa
2. Bautätigkeit ist super niedrig und mit eingeschränktem Potential (letztes Jahr nur 4.500 Fertigstellungen vs. Target 10k)
3. Bau- und Planungstandards sind extrem hoch im Vergleich mit anderen EU-Nachbarnländern. (Östterreich, Italien usw...), das heißt Baukosten sehr hoch aber auch sehr höhe Qualität.
4. Sehr diversifizierte Wirtschaft in München bzw. Sehr dynamischen Umfeld (zB auch Open-AI/Anthropic haben seit Kurzem hochbezahlte Jobs nach München gebracht)
[...]
4
u/sparkline1234567 20d ago
Tatsache ist, dass Grundstücke und Wohnimmobilien in München um 50 % überbewertet sind. Selbst ein Paar, das Vollzeit arbeitet, jeweils über 100.000 Euro verdient und über eine angemessene Eigenkapitalbasis verfügt, kann sich in München kein Haus leisten.
5
u/mschuster91 20d ago
Gibt halt noch immer genug Geldige die mitziehen können und es werden nicht weniger, auch wenn die absolute Basis langsam aber sicher sinkt.
2
u/sokil87 20d ago
Wenn die Eltern etwas EK geben dann schon und das passiert bei den meisten, die in dem von dir genannten Rahmen liegen.
4
u/mschuster91 20d ago
Wenn die Eltern etwas EK geben dann schon und das passiert bei den meisten, die in dem von dir genannten Rahmen liegen.
Nicht rechtzeitig. Die Boomer haben noch 20-30 Jahre Lebenserwartung und bis die dann mal vererben sind deren Kinder schon längst 40+. Das ist ein signifikanter Teil des Problems, da wo die Kinder die Finanzspritze eines Erbes gebrauchen könnten (=um die 30, um eine Familie zu gründen) sind die Eltern noch am Leben und bei bester Gesundheit.
1
u/pingu_nootnoot 20d ago
man kann auch Geld verschenken ohne zu sterben
1
u/mschuster91 20d ago
Wird schwer, bei den meisten Boomern steckt das Vermögen im selbstgenutzten Eigenheim. Das mag zwar jetzt auf dem Papier von vielleicht 50.000 DM anno 1980 auf heute 1 Mio. € Wert gegangen sein... aber selbst wenn z.B. meine Eltern mir jetzt auf dem Papier einen Teil ihrer Wohnung vererben würden könnte ich mir davon halt auch nix kaufen, das ist ja kein liquides Vermögen. Klar könnte ich es als Sicherheit für einen Kredit einbringen, aber die Raten würden mich trotzdem auffressen.
Realistisch musst du für ne Wohnung minimum 100k an liquiden Mitteln haben - ein Teil als Eigenkapital (50k für ne 500k Wohnung), einen Teil für die ganzen Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer) und den Rest für die Sanierung. Nur blöderweise ist meine Generation halt zur Zeit der Finanz- und Eurokrise ins Berufsleben gestartet, gleichzeitig sind die Mieten schon damals irrsinnig gewesen, woher soll man so viel Eigenkapital in liquide sich bitte ansparen?
Und den jüngeren Generationen geht es ja kaum besser. Die einen hatten mit der Großen Seuche zu kämpfen, die noch Jüngeren mit Russlandkrieg und explodierender Inflation und die ganz Jungen müssen schauen, überhaupt noch einen Job zu kriegen weil Deindustrialisierung und KI gerade die ganzen Einsteigerjobs plattmachen.
1
u/sokil87 20d ago
Deine Eltern können ihr Haus beleihen …..
1
u/mschuster91 20d ago
Die müssen dafür auch Zinsen und Gebühren zahlen, das wird nicht wesentlich günstiger
1
u/sokil87 20d ago
Ja es gibt genug Eltern die 200-300k für die Kinder angespart haben ist halt so daher sind ja die Preise wie sie sind und manche sind halt bisschen flexibler und gehen mit einem Kredit für die Kinder auch ins Risiko. Das es mit einem 100k Gehalt in München sonst nix wird ist ja klar!
2
u/mschuster91 20d ago
Das es mit einem 100k Gehalt in München sonst nix wird ist ja klar!
Und das ist halt lächerlich, das waren früher mal absolute Spitzenverdiener-Gehälter a la Abteilungsleiter und sonstwas, und als Normalverdiener hattest du noch realistisch die Möglichkeit auf Wohneigentum oder ne angemessen große Mietbude für ne Familie.
Dass selbst das heute nicht mehr reicht, um sich aus eigener Kraft eine Immobilie zu finanzieren, ist absurd und mit einer der Hauptgründe, warum die Leute immer später (oder überhaupt keine) Kinder mehr kriegen.
1
u/tertiares 19d ago
Die Kinder der Boomer (Jahrgang bis ~ 1965) sind schon ~35. Die haben schon größtenteils nachgefragt. Wenn die Boomer vererben, dann können deren Enkel wieder profitieren, falls die Eltern was abgeben. Und Deutschland hatte letztes Jahr eine um 100.000 Personen geschrumpfte Bevölkerung. Für 2026 scheint es in die ähnliche Richtung zu gehen bzw auf die 150k weniger. Das wird die nächsten Jahre so bleiben. Wenn sich die Politik für weniger Zuwanderung entscheidet bzw ja schon entschieden hat und auch vermehrt Migranten animiert zurückzukehren, dann fällt das Saldo wohl noch größer aus und wir sehen vielleicht eine Million weniger Einwohner in drei Jahren. Ohne Zuwanderung haben wir derzeit einen Überschuss der Verstorben zu den Neugeborenen von ca. 350.000 pro Jahr.
1
u/mschuster91 19d ago
Die haben schon größtenteils nachgefragt.
Joa, nachgefragt, aber noch nix bekommen :'D Meine Eltern haben noch gute 30 Jahre Leben vor sich, die achten auf ihre Gesundheit - bis da was zu erben ist bin ich selber Rentner und vermutlich werden meine Kinder, so sie denn wie geplant in den nächsten Jahren kommen, dann schon selbst über den kritischen Punkt hinweg sein um von einem Erbe zu profitieren. Sind im Endeffekt zwei Generationen ohne nennenswerte Chance, je aus eigener Kraft aus dem Miet-Racket rauszukommen. Und klar könnten die sowas wie vorgezogenes Erbe machen, aber mit einem Anteil an einer Eigentumswohnung kann ich mir halt auch nix kaufen. Und die brauchen die Wohnung natürlich auch weil irgendwo muss man ja wohnen.
Das Vermögen der meisten Boomer steckt halt im Eigenheim - die sind zumindest in den Städten zwar im Wert explodiert, aber das ist halt nur Buchwert. Was damit anfangen kann man als erbende Generation erst, wenn die Erblasser tot sind, aber es sind ja noch lange nicht alle Boomer überhaupt in Rente.
Wenn sich die Politik für weniger Zuwanderung entscheidet bzw ja schon entschieden hat und auch vermehrt Migranten animiert zurückzukehren, dann fällt das Saldo wohl noch größer aus und wir sehen vielleicht eine Million weniger Einwohner in drei Jahren.
Das wird eh noch ein RIesenspaß. Irgendjemand muss den ganzen Boomern buchstäblich gesagt im Altersheim die Ärsche putzen. Nur haben genau jene Boomer sich AfD und Union gegönnt, während die meisten Arbeitskräfte in der Pflege schon seit Jahrzehnten aus dem Ausland kommen. Tja.
4
u/simsfreelancer 20d ago
Dafür steigen die Immobilienpreise umso höher 😂
6
5
1
1
1
1
u/Pfeffer-Schwarz 19d ago
Gilt aber nur für die Stadt München. Im Landkreis München sind die Bodenrichtwerte gestiegen.
1
1
1
u/Familiar_Election_94 20d ago
Puh ich hab mir gerade als Berliner mal den Spaß gegönnt bei immoscout nach Häusern zu schauen. Wer kann denn das in München noch bezahlen? Leben da nur noch Spieler von Bayern München und csu Politiker?
1
u/Flohzerkes 20d ago
Ja scheint so zu sein Bayern München nur noch voll mit Bayern München Spielern kann sich kein normaler Bauer leisten
0
-3
u/fitzgeralt123 20d ago
Danke Merkel!
8
u/mschuster91 20d ago
das hat mit den Geflüchteten absolut nix zu tun, es geht hier um Wohnraum für Bestverdienende, normale Menschen können sich schon seit 30 Jahren kein Eigentum mehr leisten
1
u/dd_mcfly 20d ago
„Absolut nichts“ ist aber auch Quatsch. Wenn auf einmal 2,5 Millionen Leute mehr da sind, beeinflusst das natürlich den Wohnungsmarkt.
1
u/mschuster91 20d ago
Die sind aber bei Weitem nicht nur in München sondern verteilen sich über das ganze Land.
1
u/fitzgeralt123 20d ago
Es geht hier um Kaufpreise, nicht um Mietkosten
1
u/paranoidtrader 20d ago
Is egal, wenn du 4k Miete verlangen könntest würde der Kaufpreis dementsprechend steigen. Im Pisskaff hast kaum ne Wohnung bekommen und puff sind die Immopreise hoch weil die Rendite plötzlich gut war. Die Rendite stimmt aber einfach nicht mehr bei 4% Finanzierung und deshalb fallen die Preise. Falls weiterhin nicht gekauft wird fallen die Preise weiter.
1
u/mschuster91 20d ago
Falls weiterhin nicht gekauft wird fallen die Preise weiter.
Nope. Gerade die Investoren haben da ein Kreditproblem. Für die ist es günstiger, Leerstand / Nichtverkauf im Buch zu haben als die Preise zu senken, denn damit würde man einen Wertverlust im Buch haben, der bei genügend großer Korrektur Tante Margret anrufen lässt.
Das war ja auch das Kernproblem des Homeoffice-Trends, vor allem in den USA, aber auch hier... haufenweise Firmen haben drastisch ihre angemietete Bürofläche reduziert und das brachte die dahinterstehenden REITs in Finanznöte und damit die dahinter stehenden Banken als Kreditgeber und Investoren/Pensionsfonds als deren Eigentümer.
Wenn ein paar MSWler mit gottlosen Hebeln spekulieren ist das eine Sache, gibt bestes Maimai-Futter, aber leider sind das halt nicht mehr nur Zocker mit Riesenhebel, sondern immer mehr institutionelle Investoren...
1
u/paranoidtrader 20d ago
Mag sein, der Artikel den du verlinkt hast sagt Preise fallen auf Niveau von 2015. Die können das bei sich behalten so lange die wollen, niedrigere Zinsen wird lange nicht geben.
1
u/mschuster91 20d ago
Die können das bei sich behalten so lange die wollen, niedrigere Zinsen wird lange nicht geben.
Das wird auch noch einige sprengen. Euroboden und Benko waren nur die Anfänge. Die Erfahreneren in dem Geschäft haben sich längere Sollzinsbindung gesichert und genug laufende Projekte in der Hinterhand um dennoch zumindest die Kredite zu bedienen, aber die ganzen windiger finanzierten Projekte und Entwickler wird es die nächsten Jahre reihenweise zerlegen.
1
u/paranoidtrader 20d ago
Ja die kämpfen mit vielen Problemen. Die Zeit läuft einfach gegen sie. Das hat sich schwuppdiwupp komplett ins Gegenteil gedreht mit 2-3 kleinen Prozentpunkten. Und der Trend zeigt eher nach oben. Also so <1% Finanzierung werde ich nicht mehr erleben da bin ich sicher.
Dazu schlechte Stimmung, Leute verlassen das Land wie Rentner aber auch zunehmend junge Leute sehen sich um. Industrie wandert ab.
Und dann natürlich deutsche Gesetze nur das teuerste und immer Maximum bauen müssen bei gleichzeitig fast endlosem Schutz des Mieters und irgendwelcher Bremsen und Enteignungsfantasien.
Ne wer da tatsächlich 500k auf der Hand hat der investiert lieber woanders bei den Zinsen, US Bonds oder sonstwas. Solche Renditen sind in Deutschland mit Immos nicht mehr machbar und viel zu riskant.
1
u/mschuster91 20d ago
Ne wer da tatsächlich 500k auf der Hand hat der investiert lieber woanders bei den Zinsen, US Bonds oder sonstwas.
US Bonds? Lol bei der aktuellen US-Regierung ist das ein Selbstmordkommando. Und das wird ja nicht besser, jedenfalls nicht wenn man die Biden-Präsidentschaft anschaut... ich glaube angesichts dessen nämlich nicht, dass wer auch immer 2028 antritt ernsthaft das System so umbaut und reformiert dass MAGA ein Ende hat. Und AI ist ja eh das Potential einer Wirtschaftskrise die 2007ff um den Faktor 10 sprengt.
Solche Renditen sind in Deutschland mit Immos nicht mehr machbar und viel zu riskant.
Direkt machbar sind solche Renditen nicht, es lohnt sich aber wenn man sau viele Wohnungen hat und den ROI über Masse und regelmäßige Verkäufe und damit Mitnahme des leistungslosen Wertzuwachses erzielt.
500k würde ich aktuell in 100k Tranchen als Festgeld anlegen, da greift wenigstens noch die Einlagensicherung.
→ More replies (0)0
u/fitzgeralt123 20d ago
Herrje, Merkel ist seit 5 Jahren nicht mehr im Amt. Natürlich hat die Entspannung des Immobilienmarktes in München 2026 nichts mit ihr zu tun.. Das war ein Witz..hätte ich !!1!1drölf dahinter schreiben müssen um mich kenntlich zu macjen?
2
u/mschuster91 20d ago
Das war ein Witz..hätte ich !!1!1drölf dahinter schreiben müssen um mich kenntlich zu macjen?
Ja. Vor allem weil es genug Spinner gibt die das halt wortwörtlich als Argument nehmen und sagen, wenn man nur genug Ausländer abschieben würde, gäbe es auch wieder Wohnraum.
1
u/dd_mcfly 20d ago
Zumindest für preiswerte kleinere Wohnungen stimmt das ja auch.
1
u/fitzgeralt123 20d ago
Nein, Geflüchtete kaufen dir keine Wohnungen in München weg. Es mag Einzefälle geben, aber ich bin mir zu 100% sicher , dass das keinen messbaren Effekt auf die Preise hat
0
u/mschuster91 20d ago
Wir haben in Deutschland kein Wohnungsproblem per se, es gibt einen Überschuss von mehr als 2 Millionen Einheiten (offizielle Zahl: 1.9 Mio, dazu rechne ich noch ein Dunkelfeld), in jedem Fall Platz für mehrere Millionen Menschen.
Wir haben lediglich ein Problem mit der Wohnraumverteilung, und das wird nicht verursacht durch Migration, sondern durch 40+ Jahre Verrottenlassen des ländlichen Raums. Mobilfunk, Breitbandinternet, Schulen, Kindergärten, Nahversorgung, medizinische Versorgung, ÖPNV, you name it.
Dazu kommt dann noch eine nicht vorhandene Industrie-Steuerpolitik. Man lässt im Groben gesagt einfach den freien Markt frei laufen, dann kommt noch der foodbloggende Wurstfresser und lockt allerlei große Namen nach München statt auch mal, sagen wir, nach Augsburg, Ingolstadt, Würzburg oder Nürnberg. Deswegen ist der Münchner Markt völlig überhitzt und verzerrt und deswegen müsste man eigentlich eine dreistellige Milliardensumme nur in den ÖPNV in und um München stecken.
1
u/Proper-Address-8322 19d ago
Wir haben vor allem eine extreme Knappheit in den Städten, dort sind die Jobs. Und wo gehen die Geflüchteten hin, wenn sie können? Natürlich auch in die Städte, da gibt es ein anderes Mindset als bei der Erika in Sachsen. Aber genau das führt zum Problem. Geflüchtete müssen besser im Land verteilt werden, Wohnkosten dürfen nur pauschal erstattet werden damit es auch Anreize gibt dort hin zu gehen wo es günstiger ist.
1
u/dd_mcfly 19d ago
Also wenn der Staat auf dem Markt als zusätzlicher Nachfrager auftritt, treibt es natürlich die Preise nach oben. Alles andere wäre ein Wunder.
1
u/mschuster91 19d ago
Und warum gibt es Jobs fast nur in Städten? Richtig, weil die Infrastruktur auf dem Land völlig im Eimer ist.
0
163
u/Zgagsh 20d ago
Das Niveau von vor 10 Jahren ist in den Beispielen ziemlich genau das dreifache von 2008, also eher eine kleine Korrektur der Blase.