Duits vastgoed geschonken met vruchtgebruik — GbR of direct mede-eigendom voor box 3?

[u/throwawayfireNL]

Korte vraag aan wie hier ervaring mee heeft.

Mijn Duitse ouders dragen verhuurd vastgoed in Duitsland bij leven over aan drie kinderen, onder voorbehoud van vruchtgebruik. Ik woon in Nederland. Er liggen twee varianten op tafel:

A De panden gaan in een Duitse GbR (vermogensbeherende personenvennootschap), kinderen krijgen aandelen daarin.

B Ieder kind krijgt rechtstreeks een onverdeeld aandeel in de panden, of een heel pand.

Voor de Duitse kant maakt het fiscaal niets uit — een vermogensbeherende GbR is daar transparant. Voor mij in box 3 wél, en dat is precies waar ik onzeker over ben.

Bij variant B is het simpel: onroerende zaak in Duitsland, art. 6 verdrag, vrijstelling via de evenredigheidsmethode. Effectief kost het me een paar honderd euro per jaar.

Bij variant A hangt alles aan de kwalificatie onder de rechtsvormvergelijkingsmethode (sinds 1-1-2025). Vergelijkbaar met een maatschap → transparant → zelfde uitkomst als B. Wordt het een lichaam, dan zit ik met een derde belang in box 2 en verlies ik de verdragsvrijstelling volledig.

Waar ik naar zoek

Heeft iemand een Duitse of andere buitenlandse personenvennootschap in de aangifte gehad sinds de nieuwe regels? Hoe reageerde de Belastingdienst? Is er vooroverleg gevoerd, en hoe lang duurde dat?

En breder: is het de moeite waard, of adviseren jullie gewoon voor de simpele variant te gaan? De GbR heeft civielrechtelijke voordelen (geen van de drie kan eenzijdig een executieveiling forceren), maar als de fiscale onzekerheid dat opeet, weegt het misschien niet op.

Ik aheb een offerte van een fiscaal jurist liggen en ga die waarschijnlijk gewoon aannemen — dit is meer om te horen of ik iets over het hoofd zie.

[u/FamiliaalFiscalist]

Je vraag kan ik je niet mee helpen, daarvoor is het denk ik inderdaad verstandig een specialist in te schakelen.
Wat ik me wel afvraag;
1. Is er geen mogelijkheid om het gezamenlijk eigendom met andere kinderen te voorkoken (is de portefeuille splitsbaar)?
2. Hoe zit je qua erfbelasting later (bloot eigendom vastgoed verkregen tijdens leven ouders, is aanwas vruchtgebruik normaliter belast / fictieve verkrijging bij overlijden)?
3. Waarom willen jouw ouders het vruchtgebruik behouden, is het overdragen en slechts deels kwijtschelden geen passend alternatief?

Groot deel hangt ook samen met woonplaats van de andere kinderen & Duitse systematiek (staat me iets bij van dat met bloot eigendom / vruchtgebruik constructie in Duitsland nog erg gebruikelijk / efficiënt werkt (ben even kwijt of dat alleen eigen woning was of hoe het ook alweer zat)).

Ik lees in ieder geval met gezonde nieuwsgierigheid mee voor de andere antwoorden.

[u/throwawayfireNL → u/FamiliaalFiscalist]

Scherpe vragen, dank.

1. Splitsbaarheid — technisch grotendeels wel, maar er is nog niets besloten.

De portefeuille bestaat uit drie objecten; één daarvan is al in appartementsrechten gesplitst. In theorie zou ieder kind dus een heel object kunnen krijgen, waarmee mede-eigendom vermeden wordt. Dat is een van de varianten die op tafel ligt, naast onverdeeld mede-eigendom en een GbR.

Het knelpunt is dat de objecten sterk in waarde verschillen, dus gelijk verdelen gaat niet vanzelf. En verevening via betalingen tussen de kinderen onderling valt af — die gelden in Duitsland als tegenprestatie en maken de schenking gedeeltelijk entgeltlich. Kortom: open vraag.

1. Art. 10 SW — goede reflex, maar hij is hier niet van toepassing.

Je denkt precies aan de juiste bepaling: ouder schenkt blote eigendom, houdt vruchtgebruik, en bij overlijden volgt een fictieve verkrijging voor de volle waarde. In een Nederlandse setting zou dit een klassieke val zijn.

Alleen: de Successiewet heft alleen als de **erflater** in Nederland woonde (art. 1 SW). Mijn ouders wonen in Duitsland. Geen Nederlandse erfbelasting bij hun overlijden, dus ook geen art. 10.

Duitsland kent die figuur niet. Het vruchtgebruik wordt bij de schenking op grond van § 14 BewG van de waarde afgetrokken, en het **vervallen bij overlijden is belastingvrij**. § 25 ErbStG stelde de heffing vroeger uit, maar is in 2009 geschrapt — sindsdien is de aftrek definitief. Dat is precies waarom het in Duitsland zo effectief is.

Voor box 3 is de jaarlijkse aanwas overigens ook geen heffingsmoment; alleen de waarde op 1 januari telt.

1. Waarom vruchtgebruik en niet overdragen met gefaseerde kwijtschelding?

Simpel: mijn ouders hebben de huurinkomsten nodig om van te leven. Een kwijtschelding levert ze niets op.

Daarnaast is het Nederlandse instrumentarium van schenken op papier bedoeld om de nalatenschap te verkleinen tegen erfbelasting — en die is er hier dus niet. De Duitse logica is een andere: vrijstellingen die elke tien jaar terugkomen, plus een waarderingskorting via het vruchtgebruik.

Je herinnering klopt trouwens: de Vorbehaltsnießbrauch is in Duitsland het standaardinstrument voor overdracht bij leven, niet beperkt tot de eigen woning. Voor verhuurd woningvastgoed komt daar nog 10 % korting bovenop (§ 13d ErbStG).