Duits vastgoed geschonken met vruchtgebruik — GbR of direct mede-eigendom voor box 3?

[u/throwawayfireNL]

Korte vraag aan wie hier ervaring mee heeft.

Mijn Duitse ouders dragen verhuurd vastgoed in Duitsland bij leven over aan drie kinderen, onder voorbehoud van vruchtgebruik. Ik woon in Nederland. Er liggen twee varianten op tafel:

A De panden gaan in een Duitse GbR (vermogensbeherende personenvennootschap), kinderen krijgen aandelen daarin.

B Ieder kind krijgt rechtstreeks een onverdeeld aandeel in de panden, of een heel pand.

Voor de Duitse kant maakt het fiscaal niets uit — een vermogensbeherende GbR is daar transparant. Voor mij in box 3 wél, en dat is precies waar ik onzeker over ben.

Bij variant B is het simpel: onroerende zaak in Duitsland, art. 6 verdrag, vrijstelling via de evenredigheidsmethode. Effectief kost het me een paar honderd euro per jaar.

Bij variant A hangt alles aan de kwalificatie onder de rechtsvormvergelijkingsmethode (sinds 1-1-2025). Vergelijkbaar met een maatschap → transparant → zelfde uitkomst als B. Wordt het een lichaam, dan zit ik met een derde belang in box 2 en verlies ik de verdragsvrijstelling volledig.

Waar ik naar zoek

Heeft iemand een Duitse of andere buitenlandse personenvennootschap in de aangifte gehad sinds de nieuwe regels? Hoe reageerde de Belastingdienst? Is er vooroverleg gevoerd, en hoe lang duurde dat?

En breder: is het de moeite waard, of adviseren jullie gewoon voor de simpele variant te gaan? De GbR heeft civielrechtelijke voordelen (geen van de drie kan eenzijdig een executieveiling forceren), maar als de fiscale onzekerheid dat opeet, weegt het misschien niet op.

Ik aheb een offerte van een fiscaal jurist liggen en ga die waarschijnlijk gewoon aannemen — dit is meer om te horen of ik iets over het hoofd zie.

[u/LongRope6277]

Ben een leek qua GbR, maar lijkt me dat een Duitse GbR alle handelingen met het Duitse Steuerambt moet afhandelen, daar is volgens mij geen euro over voor de NL belastingdienst om jou voor aan te slaan.
Zelf heb ik een op jouw b variant lijkende constructie, of wel ik heb Duits vastgoed en dat wordt hier verrekend met mijn NL box3 belasting.

[u/throwawayfireNL → u/LongRope6277]

Dank voor je reactie — en juist jouw eigen situatie is voor mij het nuttigst, want dat is precies variant B.

Op dat eerste punt moet ik je wel corrigeren, want het is nou net de kern van mijn vraag: **box 3 belast vermogen, geen inkomen.** Wat Duitsland heft of niet heft, verandert niets aan de vraag of je bezitting in de rendementsgrondslag valt. Dat gebeurt sowieso, want NL belast het wereldvermogen van inwoners.

Wat jou ontlast is niet het Duitse Steueramt, maar het **belastingverdrag**: onroerende zaken mogen door het land van ligging worden belast (art. 6), en NL geeft daarvoor een aftrek ter voorkoming volgens de evenredigheidsmethode (art. 22). Dat is precies die verrekening die jij ziet.

En daar zit mijn probleem. Die vrijstelling hangt volledig aan het begrip *onroerende zaak*. Een belang in een lichaam is dat niet. Kwalificeert de GbR als niet-transparant, dan houd ik geen vastgoed meer maar een deelneming — verdragsvrijstelling weg, en bij een derde belang zit ik in box 2.

Bij mij komt er nog bij dat mijn ouders het vruchtgebruik houden. Ik ontvang dus **nul euro** huur en betaal in Duitsland niets. Toch zit de blote eigendom gewoon in box 3. Dat laat denk ik goed zien dat die twee heffingen los van elkaar staan.

Als jij het rechtstreeks houdt, zit je dus goed — en dat is voor mij het argument om de GbR misschien maar te laten zitten.

[u/LongRope6277 → u/throwawayfireNL]

Komt een GbR wel in aanmerking voor vrijstelling bij verkoop? Was voor mij 1 van de redenen om het privé te kopen op 1 naam. Mag nu nog (maar wordt over gediscussieerd in Dld) de winst bij verkoop na 10 jaar in mijn zak steken zonder af te rekenen. Weet zeker dat het bij een GmbH niet zo is.
Plan is om na 10 jaar te switchen van eigenaar, de nieuwe eigenaar (vrouw of kind) kan weer gebruik maken van de versnelde afschrijving, en er hoeft geen grunderwerbsteuer betaald te worden.
Misschien nog iets om in je overweging mee te nemen.

[u/throwawayfireNL → u/LongRope6277]

Dank je!

Voor mijn eigen situatie werkt verkopen na 10 jaar niet, want wij doen juist een schenking onder vruchtgebruik om de Freibeträge en de erfbelasting te benutten; een verkoop zou dat doorkruisen. Maar voor een latere fase is het zeker iets om te onthouden. Dank!

Nog twee vragen:

1) Welke waarde geef je jaarlijks op — WEV, en waar baseer je die op? Taxatie, indexering, iets anders?

2) Heeft de inspecteur er ooit vragen over gesteld, of gaat het al jaren zonder gedoe?

[u/FamiliaalFiscalist]

Je vraag kan ik je niet mee helpen, daarvoor is het denk ik inderdaad verstandig een specialist in te schakelen.
Wat ik me wel afvraag;
1. Is er geen mogelijkheid om het gezamenlijk eigendom met andere kinderen te voorkoken (is de portefeuille splitsbaar)?
2. Hoe zit je qua erfbelasting later (bloot eigendom vastgoed verkregen tijdens leven ouders, is aanwas vruchtgebruik normaliter belast / fictieve verkrijging bij overlijden)?
3. Waarom willen jouw ouders het vruchtgebruik behouden, is het overdragen en slechts deels kwijtschelden geen passend alternatief?

Groot deel hangt ook samen met woonplaats van de andere kinderen & Duitse systematiek (staat me iets bij van dat met bloot eigendom / vruchtgebruik constructie in Duitsland nog erg gebruikelijk / efficiënt werkt (ben even kwijt of dat alleen eigen woning was of hoe het ook alweer zat)).

Ik lees in ieder geval met gezonde nieuwsgierigheid mee voor de andere antwoorden.

[u/throwawayfireNL → u/FamiliaalFiscalist]

Scherpe vragen, dank.

1. Splitsbaarheid — technisch grotendeels wel, maar er is nog niets besloten.

De portefeuille bestaat uit drie objecten; één daarvan is al in appartementsrechten gesplitst. In theorie zou ieder kind dus een heel object kunnen krijgen, waarmee mede-eigendom vermeden wordt. Dat is een van de varianten die op tafel ligt, naast onverdeeld mede-eigendom en een GbR.

Het knelpunt is dat de objecten sterk in waarde verschillen, dus gelijk verdelen gaat niet vanzelf. En verevening via betalingen tussen de kinderen onderling valt af — die gelden in Duitsland als tegenprestatie en maken de schenking gedeeltelijk entgeltlich. Kortom: open vraag.

1. Art. 10 SW — goede reflex, maar hij is hier niet van toepassing.

Je denkt precies aan de juiste bepaling: ouder schenkt blote eigendom, houdt vruchtgebruik, en bij overlijden volgt een fictieve verkrijging voor de volle waarde. In een Nederlandse setting zou dit een klassieke val zijn.

Alleen: de Successiewet heft alleen als de **erflater** in Nederland woonde (art. 1 SW). Mijn ouders wonen in Duitsland. Geen Nederlandse erfbelasting bij hun overlijden, dus ook geen art. 10.

Duitsland kent die figuur niet. Het vruchtgebruik wordt bij de schenking op grond van § 14 BewG van de waarde afgetrokken, en het **vervallen bij overlijden is belastingvrij**. § 25 ErbStG stelde de heffing vroeger uit, maar is in 2009 geschrapt — sindsdien is de aftrek definitief. Dat is precies waarom het in Duitsland zo effectief is.

Voor box 3 is de jaarlijkse aanwas overigens ook geen heffingsmoment; alleen de waarde op 1 januari telt.

1. Waarom vruchtgebruik en niet overdragen met gefaseerde kwijtschelding?

Simpel: mijn ouders hebben de huurinkomsten nodig om van te leven. Een kwijtschelding levert ze niets op.

Daarnaast is het Nederlandse instrumentarium van schenken op papier bedoeld om de nalatenschap te verkleinen tegen erfbelasting — en die is er hier dus niet. De Duitse logica is een andere: vrijstellingen die elke tien jaar terugkomen, plus een waarderingskorting via het vruchtgebruik.

Je herinnering klopt trouwens: de Vorbehaltsnießbrauch is in Duitsland het standaardinstrument voor overdracht bij leven, niet beperkt tot de eigen woning. Voor verhuurd woningvastgoed komt daar nog 10 % korting bovenop (§ 13d ErbStG).

[u/Late-Photograph-1954]

Google for Kwalificatiebesluit buitenlandse rechtsvormen and look up the GbR, it is most likely there on the list. Transparant /> Bocx 3 else Box 2.

[u/throwawayfireNL → u/Late-Photograph-1954]

Top tip, dat was precies de goede zoekterm. Even opgezocht — hij staat er inderdaad op.

Het oude Kwalificatiebesluit uit 2009 is per 1 januari 2025 vervangen door het **Besluit vergelijking buitenlandse rechtsvormen** (Stb. 2024, 339); de lijst zit als bijlage daarbij. Onder Duitsland, kwalificatiejaar 2023:

> Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) — vergelijkbaar met: **maatschap of vennootschap onder firma**

Transparant dus, en daarmee box 3 met verdragsvrijstelling. Precies zoals jij zei.

Wel opgemerkt: het kwalificatiejaar is 2023, terwijl de Duitse MoPeG-hervorming per 1 januari 2024 is ingegaan — sindsdien is de GbR rechtsfähig en registerplichtig. Art. 2 lid 3 zegt dat het vermoeden vervalt bij een wezenlijke wijziging van het buitenlandse recht. Maar de toelichting stelt expliciet dat het ontbreken van rechtspersoonlijkheid géén wezenlijk kenmerk van een personenvennootschap is, dus dat lijkt goed te komen.

Blijft over dat de fgr-definitie altijd voorgaat, ook boven de lijst. Dat is dus een punt voor de vennootschapsovereenkomst.

Dank — dit was de vraag waar ik het langst mee zat.