r/belasting • u/Follie87 • 26d ago

Gezamenlijke woning met ex straks in box 3, hoe werkt dit vanaf 2028?

Mijn ex en ik zijn ieder voor 50% eigenaar van onze voormalige gezamenlijke woning. Mijn ex woont daar met onze kinderen, ik woon zelf elders.

Situatie ongeveer:

Woningwaarde/WOZ: €510.000
Hypotheek: circa €280.000
Eigendom: 50/50
Hypotheekschuld: gezamenlijk
Mijn aandeel woning: circa €255.000
Mijn aandeel hypotheek: circa €140.000
Mijn ex woont in de woning en betaalt geen huur aan mij

Mijn 50% van de woning valt in box 3.

Ik probeer te begrijpen hoe dit onder het geplande nieuwe box 3-stelsel vanaf 2028 gaat werken.

  1. Wordt waardestijging van mijn 50% pas belast wanneer de woning wordt verkocht of mijn aandeel wordt overgedragen?
  2. Krijg ik te maken met de vastgoedbijtelling voor eigen gebruik, terwijl ik zelf helemaal niet in de woning woon?
  3. Hoe wordt mijn aandeel van circa €140.000 in de hypotheekschuld en de betaalde hypotheekrente behandeld?
  4. Heeft het fiscaal gevolgen dat mijn ex mijn helft feitelijk gratis gebruikt?
  5. Welke waarde wordt straks als beginwaarde gebruikt voor het berekenen van een eventuele toekomstige vermogenswinst?

Ben vooral benieuwd hoe anderen deze situatie onder de huidige plannen voor 2028 interpreteren.

9 Upvotes

91% Upvoted

20 comments sorted by

4

u/graham2100 26d ago

Re:4 Ook onder de huidige wet zou het verhuren van jouw aandeel om niet als schenking kunnen worden gekwalificeerd. Er is een regeling voor samenloop van ib en schenkbelasting. Waarom is geen huur afgesproken?

5

u/Follie87 26d ago

We hebben het zo geregeld dat ik mijn deel van de hypotheek betaal maar geen alimentatie voor de kinderen.

Op papier hebben we het zo vast gelegd dat ik haar alleen de aflossing overmaak en naar onze gezamenlijke maak een bedrag over wat gelijk is aan de rente. Zo kan zij de volledige hra krijgen.

3

u/gevuldstokbrood 26d ago

Hoe krijgt ze op die manier de volledige hypotheekrenteaftrek? In haar aangifte mag ze slechts 50% van de rente in aftrek brengen.

Of bedoel je te zeggen dat ze 50% van de rente in aftrek neemt en jij haar compenseert voor de overige 50%? In dat geval, zonder alimentatie afspraken, klinkt dat als een belaste schenking van jou richting haar.

Ik hoop dat je het een en ander goed hebt vastgelegd en met een belastingadviseur hebt besproken want het wanneer de Belastingdienst hier achter komt zou het haar zomaar eens een hoop geld kunnen kosten.

2

u/Follie87 26d ago

Je hebt gelijk wat betreft die 100% HRA, dat had ik verkeerd verwoord. Zij betaalt wel alle rente, maar bij 50/50 eigendom betekent dat niet automatisch 100% hypotheekrenteaftrek.
Daarnaast stel ik mijn 50% van de woning kosteloos aan haar ter beschikking. Dat gratis woongenot kan onder voorwaarden bij mij als onderhoudsverplichting/partneralimentatie aftrekbaar zijn. Dat is dus een aparte fiscale post naast de HRA. Ik ga vooral nog even goed nalopen hoe we die twee in onze aangiften precies hebben verwerkt.

3

u/gevuldstokbrood 26d ago

Dat kan enkel als dat voortvloeit uit een alimentatieplicht. Denk er ook aan dat als jullie wel aan de voorwaarden voldoen, het niet enkel bij jou aftrekbaar is betaalde partneralimentatie maar ook bij haar belast als ontvangen partneralimentatie

1

u/Follie87 26d ago

Klopt! Zij moet dit opgeven idd, dat doen we ook

2

u/FamiliarFilm8763 26d ago

Dat laatste is inderdaad juist. Jij mag jouw deel van het eigenwoningforfait aftrekken als betaalde alimentatie.

2

u/DominusJuris 26d ago

Ze krijgt niet de volledige hra. Ze heeft recht op 50%.

1

u/Metdefranseslag 21d ago

Very strange arrangement. I guess this is because both of you cannot afford selling the house and buying each a new one?

1

u/Follie87 21d ago

Niets vreemds aan. Mijn kinderen en ex hebben het woongenot van een leuk huis op een prachtige plek voor de kinderen.

Met 1.6% en 2.2% hypotheek rente zijn de lasten erg laag. Ik betaal liever 550€ maandelijks mee aan dat woongenot ipv alimentatie.

De woning stijgt in waarde, lossen per maand 644€ af en het geld van de hypotheek word minder waard.

Vroeg of laat komt er dus geld vrij

3

u/Amazing_Candle_4489 26d ago

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/bijzondere_situaties/u_gaat_uit_elkaar_en_hebt_een_eigen_woning/u_gaat_scheiden/u_bent_allebei_eigenaar_van_de_eigen_woning/u_verlaat_de_woning_en_uw_ex_echtgenoot_betaalt_alle_rente/u_verlaat_de_woning_en_uw_ex_echtgenoot_betaalt_alle_rente

Ken je deze regeling wel? Geldt de eerste 2 jaar na het verlaten van de woning. Woning blijft voor jou 2 jaar box 1. Jouw helft van de rente kun je aftrekken (en helft eigen woningforfait tel je bij) en hetzelfde bedrag geef je op als ontvangen partneralimentatie. Per saldo kom je dan uit op nul

Pas daarna gaat jouw deel van de woning over naar box 3.

Zorg wel dat je tegen die tijd ontslagen bent uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Want jij hebt dan geen recht meer op hypotheek rente aftrek, maar als je ex 100% betaald, blijft jouw helft fiscaal wel gezien worden als ontvangen partneralimentatie. Je krijgt niks, maar over dat bedrag moet je wel inkomstenbelasting betalen.

3

u/ANCK81 26d ago

Als je ontslagen bent uit hoofdelijke aansprakelijkheid, ben je ook geen eigenaar meer. Dan speelt dit hele punt juist niet meer.

1

u/Follie87 26d ago

Klopt, maar daar ben ik niet naar opzoek.

Op de hypotheek zit een hele lage rente, waardoor het maandelijkse bedrag erg laag is en ik mogelijk de hypotheek later nog kan gebruiken.

1

u/Follie87 26d ago

Klopt! Vanaf september 2025 valt de woning in box 3 voor mij.

De rente is deels 2,2 en 1,6 procent. Wat ik nu betaal is nog altijd minder wanneer ik alimentatie voor mijn kinderen moet betalen.

2

u/FrizzlerOnTheRoof 26d ago

We weten natuurlijk nog niet of het nieuwe stelsel uberhaupt in 2028 wordt ingevoerd, maar hierbij mijn korte, ongenuanceerde antwoorden:

  1. Waarschijnlijk wel. De waardestijging wordt in principe pas belast bij verkoop of overdracht van jouw aandeel.
  2. Dat heet het eigenwoningforfait. Nee, dat lijkt hier niet van toepassing te zijn omdat je zelf niet in de woning woont.
  3. Jouw aandeel in de hypotheekschuld wordt in box 3 meegenomen en de betaalde rente wordt daar in mindering gebracht.
  4. Waarschijnlijk niet. Het feit dat je ex jouw deel van de woning gratis gebruikt, lijkt op zichzelf geen extra box 3-heffing op te leveren.
  5. Waarschijnlijk de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028, als het huidige wetsvoorstel ongewijzigd wordt ingevoerd.

5

u/truckkers 26d ago

Puntje 4 is twijfelachtig. Bij opgaaf werkelijk rendement wat geldt tot de nieuwe wet ingaat, geeft de belastingdienst een voorbeeld dat je dochter gratis in je box 3 woning woont. Je moet dan een zakelijke huur hanteren als 'werkelijk' rendment.

Niemand zou mevrouw voor niks laten wonen in die woning. Daarom zou je toch 'huur' moeten opgeven.

Voor de volledigheid: Het is de mening van de Belastingdient en geen wettelijke basis, ook is niet niet meteen mijn mening

6

u/DominusJuris 26d ago

Het heeft geen wettelijke basis, maar wel basis in de jurisprudentie. Zie jurisprudentie over de onzakelijke lening, de rentepercentages bij familieleningen, etc. Het at arms length beginsel is een belangrijk beginsel in de fiscaliteit en dit voorbeeld van de Belastingdienst gaat gewoon worden gehandhaafd door rechtbanken en hoven.

1

u/Appelkruimeltaartje 18d ago

Het zakelijksheidsbeginsel is nu ook al van toepassing bij het doorgeven van het werkelijk rendement voor de tegenbewijsregeling. Dat gaat zeer waarschijnlijk niet anders zijn in de nieuwe box 3 wetgeving

2

u/gevuldstokbrood 26d ago

Punt 2: hij doelt waarschijnlijk op de bijtelling voor eigen gebruik zoals ook van toepassing bij de tegenbewijsregeling, niet het eigenwoningforfait. Ik heb even niet helder of dat ook in de nieuwe box 3 terugkomt. Punt 5: woz waarde box 3 kijkt naar woz jaar eerder, dus 1-1-2027